 |
| AESOP 2025 CONGRESS: PLANNING AS A TRANSFORMATIVE ACTION IN AN AGE OF PLANETARY CRISIS - ISTANBUL |
Comparison of Retrofitting and Urban Renewal Processes in terms of Transaction Costs and Value Increase Effects: Case Study in Kadıköy
"İşlem Maliyetleri ve Değer Artışı Etkileri Açısından Güçlendirme ve Kentsel Yenileme Süreçlerinin Karşılaştırılması: Kadıköy Örneği"Şevkiye Şence Türk, Sezen Tarakçı, Nuray Çolak Tatlı |
| Abstract. Urban areas face interconnected crises, including natural disasters, environmental is- sues, extreme climate changes, social and spatial inequalities, and displaced communi- ties. Growth-oriented development models exacerbate these challenges by undermin- ing ecological balance, social justice, and resilience. In Istanbul, a city with high earth- quake risk and similar vulnerabilities, the need for earthquake-resistant housing is a pressing concern. However, renewal or retrofitting processes for existing buildings pose significant challenges for individuals and institutions alike. Istanbul’s location near active fault lines places it at serious risk of earthquakes. A large portion of its building stock was constructed before the 1999 Marmara Earthquake, ren- dering much of it non-compliant with modern seismic standards. This problem is com- pounded by the rapid and unplanned urbanization during earlier decades, often without proper engineering oversight. Consequently, it is critical to make Istanbul’s buildings earthquake-resistant as quickly as possible. The October 23, 2023 report by the Commission on Public Works, Reconstruction, Trans- portation, and Tourism highlights the urgency of this issue. According to the report, ap- proximately six million houses across Turkey are at risk, with two million independent sections requiring immediate transformation. Since the enactment of Law No. 6306 in 2012, only 2.2 million independent units have been transformed, accounting for just one- quarter of the urgent need. The persistent disaster risks not only exacerbate physical vulnerabilities but also deepen social and economic inequalities. Low-income groups face significant barriers to accessing safe housing due to high costs and limited post- disaster response capacities. Addressing these risks in Istanbul requires inclusive and sustainable solutions that cater to both individual and societal needs. This study examines the economic sustainability of urban renewal and retrofitting pro- cesses and their implications for spatial justice. It compares transaction costs and value increments associated with two housing projects in Kadıköy District, a hub for urban re- newal and retrofitting in Istanbul. These projects were selected from non-conservation areas under the local spatial plan. The analysis spans the entire process, from initial decision-making to administrative procedures and implementation. Transaction costs, including time and monetary expenses for each step, are calculated. Furthermore, the study assesses changes in housing prices before and after renewal or retrofitting in the same locations. Transaction cost theory offers a lens to analyze the expenses incurred during economic decision-making processes due to information asymmetry, bureaucratic barriers, negoti- ation challenges, and implementation difficulties. This theory is particularly relevant for understanding the complexities of urban renewal projects, where interactions between individuals, institutions, and public authorities play a pivotal role. Transaction costs ex- tend beyond direct monetary expenses to include time, labor, and administrative efforts. Factors such as lengthy decision-making processes, collaboration with local authorities, and complex legal requirements significantly influence these costs. Understanding and addressing transaction costs is essential for developing policies and strategies that en- hance economic sustainability and spatial justice. The findings of this study are expected to highlight the differences in transaction costs between retrofitting and demolition-reconstruction methods and analyze how these dif- ferences impact housing value increases. While demolition and reconstruction projects typically involve higher transaction costs, they may result in greater market value appre- ciation than retrofitting. Conversely, retrofitting is anticipated to offer a more sustain- able approach with lower transaction costs. This study not only compares economic value and transaction costs but also underscores the importance of re-evaluating spatial planning processes through the lenses of jus- tice, accessibility, and ecological sustainability. Given Istanbul’s earthquake risk and economic constraints, the results provide valuable insights into how spatial planning can function as a transformative tool in times of crisis. |
| Türkçe Çeviri: Kentsel alanlar; doğal afetler, çevresel sorunlar, aşırı iklim değişiklikleri, sosyal ve mekânsal eşitsizlikler ve yerinden edilmiş topluluklar gibi birbiriyle bağlantılı krizlerle karşı karşıyadır. Büyüme odaklı kalkınma modelleri; ekolojik dengeyi, sosyal adaleti ve dayanıklılığı zayıflatarak bu zorlukları daha da ağırlaştırmaktadır. Yüksek deprem riski ve benzer kırılganlıklar taşıyan bir kent olan İstanbul'da, depreme dayanıklı konut ihtiyacı acil bir meseledir. Ancak, mevcut binaların yenilenmesi veya güçlendirilmesi süreçleri, hem bireyler hem de kurumlar için önemli zorluklar teşkil etmektedir. İstanbul'un aktif fay hatlarına yakın konumu, kenti ciddi bir deprem riskiyle karşı karşıya bırakmaktadır. Yapı stokunun büyük bir kısmı 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilmiş olup, bu durum binaların çoğunun modern sismik standartlara uygun olmamasına yol açmıştır. Bu sorun, geçmiş on yıllarda genellikle yeterli mühendislik denetimi olmaksızın gerçekleşen hızlı ve plansız kentleşme ile daha da büyümüştür. Sonuç olarak, İstanbul'daki binaların mümkün olan en kısa sürede depreme dayanıklı hale getirilmesi hayati önem taşımaktadır. Bayındırlık, İmar, Ulaşım ve Turizm Komisyonu'nun 23 Ekim 2023 tarihli raporu, bu meselenin aciliyetini vurgulamaktadır. Rapora göre, Türkiye genelinde yaklaşık altı milyon konut risk altındadır ve iki milyon bağımsız bölümün acilen dönüştürülmesi gerekmektedir. 2012 yılında 6306 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesinden bu yana sadece 2,2 milyon bağımsız birim dönüştürülmüş olup, bu sayı acil ihtiyacın yalnızca dörtte birine tekabül etmektedir. Süregelen afet riskleri, yalnızca fiziksel kırılganlıkları artırmakla kalmayıp aynı zamanda sosyal ve ekonomik eşitsizlikleri de derinleştirmektedir. Düşük gelirli gruplar, yüksek maliyetler ve afet sonrası müdahale kapasitelerinin sınırlı olması nedeniyle güvenli konuta erişimde önemli engellerle karşılaşmaktadır. İstanbul'da bu risklerin ele alınması, hem bireysel hem de toplumsal ihtiyaçları gözeten kapsayıcı ve sürdürülebilir çözümler gerektirmektedir. Bu çalışma, kentsel yenileme ve güçlendirme süreçlerinin ekonomik sürdürülebilirliğini ve bunların mekânsal adalet üzerindeki etkilerini incelemektedir. Çalışma, İstanbul'da kentsel yenileme ve güçlendirme faaliyetlerinin yoğunlaştığı bir merkez olan Kadıköy ilçesindeki iki konut projesiyle ilişkili işlem maliyetlerini ve değer artışlarını karşılaştırmaktadır. Söz konusu projeler, yerel mekânsal plan kapsamında koruma alanı statüsünde olmayan bölgelerden seçilmiştir. Analiz; ilk karar aşamasından idari prosedürlere ve uygulamaya kadar tüm süreci kapsamaktadır. Her bir aşama için harcanan zaman ve parasal giderler dahil olmak üzere işlem maliyetleri hesaplanmıştır. Ayrıca çalışma, aynı bölgelerde yenileme veya güçlendirme öncesi ve sonrası konut fiyatlarındaki değişimleri değerlendirmektedir. İşlem maliyeti teorisi; bilgi asimetrisi, bürokratik engeller, müzakere zorlukları ve uygulama güçlükleri nedeniyle ekonomik karar alma süreçlerinde ortaya çıkan masrafları analiz etmek için bir çerçeve sunmaktadır. Bu teori, bireyler, kurumlar ve kamu otoriteleri arasındaki etkileşimlerin kilit rol oynadığı kentsel yenileme projelerinin karmaşıklığını anlamak açısından bilhassa önemlidir. İşlem maliyetleri, doğrudan parasal harcamaların ötesine geçerek zaman, emek ve idari çabaları da kapsar. Uzun karar alma süreçleri, yerel yönetimlerle iş birliği ve karmaşık yasal gereklilikler gibi faktörler bu maliyetleri önemli ölçüde etkilemektedir. Ekonomik sürdürülebilirliği ve mekânsal adaleti güçlendiren politika ve stratejilerin geliştirilmesi için işlem maliyetlerinin anlaşılması ve ele alınması elzemdir. Çalışma bulgularının; güçlendirme ile yıkıp-yeniden yapma yöntemleri arasındaki işlem maliyeti farklılıklarını ortaya koyması ve bu farklılıkların konut değer artışlarını nasıl etkilediğini analiz etmesi beklenmektedir. Yıkıp-yeniden yapma projeleri genellikle daha yüksek işlem maliyetleri içerse de, güçlendirmeye kıyasla daha büyük bir piyasa değeri artışı sağlayabilir. Buna karşılık, güçlendirme yönteminin daha düşük işlem maliyetleriyle daha sürdürülebilir bir yaklaşım sunması öngörülmektedir. Bu çalışma, yalnızca ekonomik değer ve işlem maliyetlerini karşılaştırmakla kalmayıp, aynı zamanda mekânsal planlama süreçlerinin adalet, erişilebilirlik ve ekolojik sürdürülebilirlik perspektiflerinden yeniden değerlendirilmesinin önemini de vurgulamaktadır. İstanbul'un deprem riski ve ekonomik kısıtları göz önüne alındığında, elde edilen sonuçlar mekânsal planlamanın kriz dönemlerinde nasıl dönüştürücü bir araç işlevi görebileceğine dair değerli içgörüler sunmaktadır. |
| Keywords: Urban renewal, retrofitting, transaction costs, value increase, Istanbul, Turkey. |